Feasibility Study의 주요 분석기법

Feasibility Study의 주요 분석기법

(Risk Analysis, Cash Flow Analysis & Sensitivity Analysis)

 

1. 개 관

프로젝트금융 투자사업의 성공요건으로서 사업주의 프로젝트 타당성 (Feasibility) 분석능력, 사업자와 채권자간의 적절한 위험배분 (Risk Management), 프로젝트 경영진 및 건설업체의 전문성, 미래 현금흐름의 적절한 예측, 원자재 및 산출물 시장의 확보, 그리고 우호적 정치환경 등을 들고 있다.

 

위의 성공요건들은 결국 사업주의 사업 타당성분석 능력과 사업참여자간의 위험배분 및 관리능력으로 요약할 수 있으며 프로젝트금융 건설사업이 성공적으로 완수 되기 위해서는 프로젝트의 가장 초기단계인 프로젝트 개발단계에서 사업의 기술․경제적 타당성 분석과 위험배분을 적절하게 고려한 제안서의 개발이 이루어져야 할 것이다.

 

2. 사업타당성 분석 기법  

프로젝트의 타당성 분석은 프로젝트의 각종 단계에서 발생가능한 위험요소에 대한 분석 (Risk Analysis)과 프로젝트로부터 예상되는 현금흐름에 대한 분석 (Cash Flow Analysis) 그리고 프로젝트의 주변조건이 변화함에 따라 현금흐름에 미치는 영향 등 을 고려하여 발생 가능한 모든 경우를 가정하여 실시하게 되는 민감도 분석 (Sensitivity Analysis)을 포함하게 된다

 

 (1)  Risk Analysis

사업타당성분석은 프로젝트의 수행에 필요한 예상 비용, 예상 운영비, 시장성에 근거한 최종 시설의 운용 수익, 그리고 이자율을 비롯한 미래의 변수 등에 관련한 신뢰할 만한 가정을 바탕으로 해당 프로젝트의 기대수익과 기대비용을 추정하는 것에서부터 시작되며 위험 분석이라 프로젝트가 진행됨에 따라 미래 여건의 불확실성을 감안하여 발생 가능한 위험의 종류 및 크기를 분석하고 이의 파급효과를 프로젝트로부터 창출되는 현금흐름에의 영향으로 파악하는 단계를 말한다. 프로젝트 위험 분석은 “Risk Identification, Risk Quantification, Risk Management” 의 3단계로 구성되어 있다.

 

* [개발사업 단계별 발생 가능한 위험과 관리방안]
   1. 사업구상 단계의 리스크 관리
   2. 예비적 타당성 분석 단계의 리스크 관리
   3. 부지확보 단계의 리스크 관리
   4. 사업타당성 분석단계의 리스크 관리
   5. 협상 및 계약체결 단계의 리스크 관리
   6. 건설단계의 리스크 관리  
   7. 마케팅 단계의 리스크 관리 
   8. 운영 및 관리 단계의 리스크 관리    
 

(2)  Cash Flow Analysis

현금흐름분석의 제1단계는 현금흐름 모형을 개발하는 것으로, 프로젝트의 전 단계에 걸쳐 현금흐름에 영향을 미칠 수 있는 여러가지 위험변수들의 관계를 고려하고 그 변수들의 변화 추이를 계량화하며 프로젝트 산출물의 미래가격을 예측하는 단계를 말한다.

제2단계는 현금흐름모형에 기초하여 프로젝트로부터 발생되는 현금흐름표 (Cashflow Sheet)를 작성하는 단계로서 현금 흐름표는 프로젝트의 각 단계에 걸쳐 대출금의 상환이 완료될 때까지 각 단계별로 예상되는 현금 유입과 유출을 표현해 놓은 것이다.

 

제3단계는 현금 흐름표에 기초하여 프로젝트의 수익성과 상환능력을 평가하는 단계로서 평가기법으로는 순현재가치법 (Net Present Value Method)과 내부 수익률법 (Internal Rate ofReturn Method) 등이 주로 사용된다.

 

(3)  Sensitivity Analysis

민감도 분석은 위험분석과 현금흐름 분석을 통하여 식별된 위험변수들의 변화가 어느 정도나 해당 프로젝트의 목표 수익성에 영향을 미치는가를 검토하는 단계이다.

 

프로젝트의 현금흐름에 영향이 크다고 판단되는 변수들을 선정하여 가장 보수적인 상황 (프로젝트의 조건)을 가정하고 민감도 분석을 실시하며 그러한 보수적 상황하에서도 해당 프로젝트로부터 창출되는 현금 흐름의 규모가 채산성이 확보될 수 있을 정도로 충분하여야 비로소 사업타당성이 있다고 불 수 있을 것이다.

 

* [시나리오별 사업성 분석 (예시)] 

    1. 분양가와 평형비율을 고려한 시나리오의 구성
    2. 초기 분양률에 의한 시나리오의 구성
    3. 현금흐름 작성의 전제조건
    4. 시나리오별 수익성 분석
      가. 초기 계획안 수익성 분석
      나. 시나리오 1 ~ 6의 수익성 분석
      다. 초기 6개월 50% 분양, 37개월 분양 완료
      라. 초기 6개월 45% 분양, 준공시 분양 완료
      마. 초기 6개월 40% 분양, 준공시 미분양 10%
      바. 초기 6개월 30% 분양, 준공시 미분양 30%
   5. 시나리오별 리스크 분석

 

3.  사업타당성 분석방법의 한계

프로젝트금융의 사업타당성분석은 현금흐름분석에 크게 의존하지만 현금흐름분석은 미래의 현금흐름과 이에 영향을 미치는 여러가지 변수들의 적정한 계량화 및 예측을 전제로 한다는 한계와 고려할 변수들의 범위설정이 어렵고 법적 정치적 상황과 같이 계량화하기 어려운 변수들의 처리가 곤란하다는 문제점을 포함하고 있다

[출처] Feasibility Study의 주요 분석기법